Bonhôte-Immobilier Jahresbericht 2017-2018

Geschäftsbericht und Ausblick

Jahresbericht

Der Nettoinventarwert per 31. März 2018 beläuft sich einschliesslich sämtlicher Kosten für Gutachten und den Erwerb von Liegenschaften auf CHF 117.95 je Anteil, was einem Anstieg gegenüber 2017 entspricht.

Das Nettobetriebsergebnis für das Geschäftsjahr beziffert sich auf CHF 19’053’538.58. Die gegenüber dem Vorjahr unveränderte Dividende von CHF 3.14 je Anteil wird am 11. Juli 2018 ausgeschüttet.

Am 15. Juni 2018 wurde ein Anteil von Bonhôte-Immobilier zu rund CHF 140.90 an der Schweizer Börse gehandelt. Auf dieser Kursbasis beträgt die Prämie zum Inventarwert 19.45%; damit liegt sie unter dem Durchschnitt der kotierten Immobilienfonds.

Der mittlere gewichtete Nettodiskontsatz beträgt 3.76%, während sich das gewichtete durchschnittliche Verhältnis zwischen Mieterspiegel und Verkehrswert des bewirtschafteten Immobilienbestandes auf 5.75% beläuft. Auf Grundlage des Mieterspiegels ergibt sich folgende geografische Aufteilung auf die sechs Westschweizer Kantone: Neuenburg 15.74%, Waadt 42.29%, Genf 35.27%, Freiburg 3.44%, Jura 1.86% und Wallis 1.40%. Die Mieterträge stammen zu 74.80% aus Wohnungen, zu 19.16% aus Gewerbe- oder Büroräumlichkeiten und zu 6.04% aus Garagen und sonstigen Objekten.

Im Geschäftsjahr 2016-2017 konnten die Anleger gemäss Emissionsprospekt erstmals zwischen einer Bardividende und neuen Fondsanteilen wählen. Diese Option war im Bereich der Immobilienfonds noch nie vorgeschlagen worden. Mehr als 54% der Anteilsinhaber haben ihre Dividende in Form von Anteilen bezogen, was 86’953 neuen Anteilen entspricht. Mit dieser Transaktion konnte der Anlagefonds Mittel in der Höhe von rund CHF 10 Millionen beschaffen. Die Anleger werden auch dieses Jahr zwischen einer Bardividende und neuen Fondsanteilen wählen können.

Umfeld

Im Berichtsjahr haben sich die Fundamentaldaten des Immobilienmarkts insgesamt leicht verschlechtert. Die Zinsen sind etwas gestiegen, das Angebot an Wohnungen und Gewerbeflächen war grösser als die Nachfrage und die Banken waren bei der Vergabe von Krediten insgesamt zurückhaltender. Dennoch bleibt das Wirtschaftswachstum solide und Immobilienanlagen sind sowohl bei den institutionellen als auch bei den privaten Anlegern nach wie vor sehr beliebt.

Die regionalen Unterschiede sind jedoch gross. Für Lagen am Ufer des Genfersees ist nach wie vor eine relativ hohe Nachfrage vorhanden, obwohl es vor allem bei den luxuriöseren Objekten und bei den Verkaufsflächen zu einem Preisdruck gekommen ist. Anders liegt der Fall bei den dezentralisierten Regionen. Hier herrscht ein Überangebot, da viele Objekte auf den Markt gekommen sind, die 2015 nach der Aufgabe des Euro-Mindestkurses durch die SNB lanciert wurden. Der Verkauf oder die Vermietung von hunderten von Wohnungen in Städten mit einigen tausend Einwohnern sorgt für eine vollständige Sättigung des Marktes, gegen die es kein Mittel gibt. Diese Entwicklung ist im Wallis, zum Teil im Chablais und in der Umgebung von Payerne und Estavayer-le-Lac zu beobachten. Hier sinken die Mieten und die Leerstandsquoten steigen an. Es wird einige Zeit brauchen, um dieses Überangebot zu absorbieren. Manche Projekte sind in Erwartung besserer Zeiten auch zurück in die Schubladen gewandert.

Trotz dieser Verschlechterung sind die Preise im Berichtsjahr stabil geblieben. Die Nachfrage seitens der institutionellen Anleger wird durch die fehlenden Anlagealternativen gestützt. Versicherungsgesellschaften und Pensionskassen sehen sich nach wie vor mit der Herausforderung der Negativzinsen konfrontiert. Für sie sind Immobilien trotz des langen Zeithorizonts einer solchen Anlage eine Lösung.

Immobilienportfolio

Bonhôte-Immobilier hat im Juli 2017 eine Parzelle mit gültiger Baubewilligung für ein Wohnbauprojekt erworben. Die geplanten 15 Wohnungen im Stockwerkeigentum im Osten von Neuchâtel an der rue des Saars 119 werden über eine ideale Lage mit Einkaufsmöglichkeiten in nächster Nähe und eine wunderbare Aussicht auf den Neuenburgersee und die Alpen verfügen. Die künftigen Erwerber werden die grosszügigen 4½- und 5½-Zimmer-Wohnungen in der zweiten Jahreshälfte von 2019 beziehen können. Die Gesamtinvestition beläuft sich auf rund CHF 13.7 Millionen. Gemäss Postulat und Entwicklung des lokalen Markts dürfte rund ein Drittel der Wohnungen als Renditeimmobilien im Portfolio zurückbehalten werden. Die Bauphase ist nach mehreren Monaten dauernden Aushub- und Spezialarbeiten in Angriff genommen worden.

In Delémont wurde die Erstvermietung der verbleibenden grossen Wohnungen abgeschlossen, während die Kommerzialisierung der letzten Eigentumswohnungen weitergeführt wird.

In Le Landeron wurden mit der offiziellen Einweihung des Quartiers «Bas-du-Ruisseau» im August 2017 die Arbeiten an den für drei verschiedene Investoren erstellten sechs Gebäuden abgeschlossen. Die nur wenige Schritte vom Ufer des Bielersees entfernte Siedlung ist von hoher Qualität und wirkt kohärent. Sie wird von einer Holzskulptur des Künstlers Klaus Pior ergänzt. Wir können nun zu Recht darauf hinweisen, dass Bonhôte-Immobilier rund um alle grossen Seen der Westschweiz präsent ist. Die Erstvermietung des Wohngebäudes an der rue de Joliment 11 geht zu Ende. Zurzeit beträgt der Vermietungsgrad insgesamt 80% des Mieterspiegels. Die Drittinvestoren erzielten praktisch das gleiche Ergebnis mit den 42 weiteren Wohnungen, die praktisch gleichzeitig auf den Markt gebracht wurden.

In Morges wurde die Rohbauphase des Gebäudes mit gemischter Nutzung «Les Résidences du Lac» abgeschlossen. Der Innenausbau wird voraussichtlich bis zum kommenden Herbst dauern. Die geplante Übergabe der Gebäude für Ende dieses Jahres wurde bestätigt. Bereits jetzt kann man sich ein gutes Bild von den schönen Räumen vor dem einmaligen Hintergrund des Genfersees machen.

In Vevey wurde die erste Phase der Renovierung des denkmalgeschützten historischen Gebäudes an der rue de Lausanne 8 bis 14 abgeschlossen, und die zweite Etappe hat begonnen. Die Erhaltung dieses Kulturguts mit seiner geschichtsträchtigen Substanz und seinen historischen Komponenten ist ein echter Erfolg. Die im Dachstock erstellte Wohnung wurde umgehend nach der Fertigstellung vermietet. Ebenfalls in Vevey geht die Renovation und Aufstockung des Wohngebäudes am chemin Emile-Javelle 26 zu Ende. Die drei neuen Attika-Wohnungen konnten bereits vermietet werden. Alle diese Aufwertungen generieren zusätzliche Erträge im Portfolio. Gleichzeitig nimmt Bonhôte-Immobilier im Rahmen der Verwaltung des Portfolios kleinere und mittelgrosse Renovationen bei verschiedenen Gebäuden vor.

In Neuchâtel intensiviert sich die Entwicklung der Parzelle von Beauregard. Abgesehen von der bemerkenswerten landschaftlichen Umgebung wird der Standort vom kantonalen Richtplan, der dem Bund zur Vorprüfung unterbreitet wurde, als strategischer Standort betrachtet. Aufgrund seiner Lage, die ihm einen besonderen Stellenwert als Wohnquartier in Bahnhofsnähe einräumt, muss die Entwicklung dieses Sektors nach klaren Grundsätzen erfolgen. Zu diesem Zweck wurden ein Stadtplanungsbüro und ein Mobilitätsingenieur mit der Durchführung der notwendigen Studien beauftragt.

Gleichzeitig mit dem Erwerb und der Aufwertung von bestehenden Gebäuden setzt Bonhôte-Immobilier seine Portfoliomanagementpolitik mit gezielten Verkäufen fort; diese betreffen vor allem kleine Objekte, die für Privatpersonen erschwinglich sind. Zurzeit bietet der Markt noch die Möglichkeit, zu hohen Preisen zu verkaufen. Wir prüfen diese Möglichkeit für einzelne Gebäude mit einem Anlagewert von unter CHF 5 Millionen und selektionieren insbesondere Objekte, aus denen sich keine Synergien bei der Bewirtschaftung ergeben. So wurden im ersten Quartal 2018 das Gebäude am bd Paderewski 10 in Vevey sowie das Gebäude an der rue Fritz-Courvoisier 34e/34f in La Chaux-de-Fonds verkauft.

Perspektiven und Strategie

Die publizierten Zahlen sind gut und bestätigen erneut die gute Verfassung des Portfolios in einem sich stetig wandelnden Markt.

Die vor allem durch die geringere Zuwanderung bedingte Verlangsamung des Bevölkerungswachstums führt zusammen mit der Vielzahl von Neubauten zwangsläufig zu einem Abwärtsdruck auf die Mieteinnahmen. In einem Markt, der zu einem gewissen Gleichgewicht zurückzufinden scheint, haben die Mieter mehr Auswahl und können sich über rückläufige Mieten freuen, vor allem in den höheren Quantilen. Bonhôte-Immobilier ist nur geringfügig von dieser Entwicklung betroffen. Wir tragen diesen neuen Komponenten, welche die realen Anlagechancen schmälern, bei unserer Suche nach Investitionsmöglichkeiten jedoch Rechnung.

Neuchâtel, le 22. Juni 2018

Chiffres-clés

Der komplette Bericht kann hier im PDF-Format heruntergeladen werden