Analyse Mai 2021

Steigende Immobilienpreise ohne Ende?

Video-Produktion: Le Temps

Die Immobilienpreise steigen unaufhaltsam, zusätzlich angetrieben durch die Pandemie. Häuser sind grundsätzlich teuer, auch wenn dies im Einzelfall nicht überall zutreffen mag. Ist ein Kauf noch möglich, ohne sich zu viele Gedanken zu machen? Die Frage ist einfach und legitim, die Antworten sind komplex. Es ist schwer zu sagen, ob sich eine Spekulationsblase gebildet hat oder nicht.

Vom allgemeinen Preisanstieg sind alle Immobilienobjekte betroffen: Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen, Zweitwohnungen und ganze Liegenschaften sehen ihre Preise in die Höhe schnellen. Und das seit mehreren Jahren. Innerhalb von zehn Jahren sind die Preise für Einfamilienhäuser um 26% gestiegen und diejenigen für Eigentumswohnungen um 15%. Selbst Renditeimmobilien verzeichneten einen Preisanstieg von nahezu 10%, zu dem aufgrund der reichlich vorhandenen Liquidität auch Pensionskassen beigetragen haben.

Häuser mit einem Preisschild von über einer Million Franken gibt es unzählige in der ganzen Schweiz. Natürlich gibt es Unterschiede. So sind in La Chaux-de-Fonds oder in Visp noch Häuser für rund 500’000 Schweizer Franken auf dem Markt erhältlich. Aber in Genf, Lausanne, Vevey, Basel oder Zürich kostet eine Wohnung mindestens eine Million oder sogar eineinhalb Millionen Franken. Zurzeit liegt der Medianpreis schweizweit bei 1,15 Millionen Schweizer Franken.

Manche Marktbeobachter sind davon ausgegangen, dass die Pandemie die Preisentwicklung verlangsamen und dem Immobilienmarkt sozusagen eine kalte Dusche verpassen würde. Dem war jedoch nicht so, ganz im Gegenteil! Die Schweizer sind zu Hause geblieben und haben sich grössere, modernere und komfortablere Wohnungen – vielleicht sogar in den Bergen – erträumt. So haben die Preise im Jahr 2020 um weitere 3 bis 4% angezogen. Vor allem Immobilien in den Bergregionen haben nach den negativen Auswirkungen der Lex Weber neuen Schub erhalten. Chalets und Ferienwohnungen wurden für bis zu 20% über dem erwarteten Preis verkauft.

Ein Blick auf den Wohnungsmarkt

Für Investoren stellen sich angesichts dieser Situation einige berechtigte Fragen. Wie lange wird dieser Trend noch anhalten? Ist es vernünftig, weiter zu kaufen, ohne auf die Kosten zu achten? Wird der Einbruch schmerzhaft sein? Befinden wir uns in einer Spekulationsblase, wie sie z.B. die Computerbranche in letzter Zeit erlebt hat? Die Antworten sind komplex.

Um das Phänomen besser zu verstehen, lassen wir die Renditeimmobilien und die Grossinvestoren für einmal beiseite und betrachten die Käufer von Wohneigentum. Der Preisanstieg bei den Immobilien ist die Folge ihres unbändigen Wunsches, Eigentümer zu werden. Im internationalen Vergleich ist die Schweiz immer noch ein «Land der Mieter». Im vergangenen Jahr überschritt das Volumen des Schweizer Hypothekarmarktes die Marke von 1’000 Milliarden Schweizer Franken und war damit doppelt so hoch wie vor 20 Jahren. Die Nachfrage nach Wohnraum wird durch die historisch niedrigen Zinsen unterstützt. Lag der Zinssatz für eine 10-jährige Festhypothek im Jahr 2010 noch bei rund 3%, so beträgt er heute rund 1%!

Wann und wie schnell?

Ist mit einem allzu schnellen Zinsanstieg zu rechnen, wie in den späten 1980er Jahren, und mit einer Verdoppelung der Zinskosten? Die Experten sind nicht alarmiert. Sie führen an, dass damals die meisten Hypothekarkredite mit variablen Zinssätzen aufgenommen wurden. Heute ist das Gegenteil der Fall. Mehr als acht von zehn Hypotheken werden zu einem festen Zinssatz abgeschlossen und sind daher zumindest für eine gewisse Zeit abgesichert. Steigen die Zinsen jedoch wieder an, werden die Kreditnehmer bei der Verlängerung ihrer Hypotheken allerdings mit höheren Kosten rechnen müssen. Höhere Zinsen werden Neuanschaffungen verteuern, was die Nachfrage bremsen und zu sinkenden Preisen führen wird.

Die Schweizerische Nationalbank beurteilt die Situation vorsichtig. Sie spricht von «erhöhter Verwundbarkeit» und befasst sich vorerst hauptsächlich mit der Frage, ob sich die Haushalte die Wohnkosten noch leisten können. Einige Studien zum Immobilienmarkt führen die Orte auf, die es im Auge zu behalten gilt: Lausanne, Genf, Zug, Zürich und die gesamte umliegende Region. In diesen Regionen ist das Angebot zu gering, die Preise zu hoch und der Markt zu stark von den niedrigen Zinsen abhängig, was das Risiko erhöht.

Wie lautet das Fazit? Vielleicht geben die folgenden Überlegungen die richtige Antwort: Die Immobilienexperten gehen davon aus, dass der Markt gesund ist, sowohl im Mittelland als auch in den Bergregionen. Die Nachfrage ist stark und intakt. Es gibt keine Blase und folglich auch keinen Grund zur Sorge. Mit dieser Beurteilung liegen sie zurzeit richtig. Es gibt auch eine umfassende ökonomische Literatur zu dieser Frage, und deren Autoren sind überwiegend der gleichen Meinung: Eine Blase existiert erst, wenn sie geplatzt ist.

Abb. 1 Schweizerischer Wohnimmobilienindex - Eigentumswohnungen (STWE)

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