Bonhôte-Immobilier SICAV

• 59 millions

  Etat locatif record à près de 59 millions

• +10%

  Hausse de 10% de la fortune totale à plus de CHF 1.1 milliards

• +0.63%

  Dividende en augmentation de 0.63 % à CHF 3.19 la part

• 

  Poursuite soutenue du programme de développement durable

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  Transformation du fonds Bonhôte-Immobilier en SICAV

• 

  Augmentation de capital totalement réalisée

• 

  1^ère assemblée générale de la SICAV
  fixée au 13 juillet 2021

Rapport d’activité et perspectives

Rapport de gestion

La valeur nette d’inventaire au 31 mars 2021, incluant tous les frais d’expertise et d’acquisition des immeubles, s’établit à CHF 121,85 la part, en légère progression de CHF 0.05 par rapport à 2020.

Le résultat net d’exploitation de l’exercice s’élève à CHF 24’463’504.82. Le versement du dividende unitaire de CHF 3.19, en augmentation de 0.63% par rapport à l’exercice précédent, aura lieu le 30 juillet 2021, après approbation de l’assemblée générale. Ces résultats en hausse sont l’addition d’une gestion rigoureuse, de la solidité du portefeuille, d’un report partiel des travaux de rénovation des immeubles dû à la pandémie et d’une amélioration de la fiscalité.

N’hésitez pas à contacter Philippe Salvi, co-gestionnaire du fonds

Contact

En date du 14 juin 2021, le titre de Bonhôte-Immobilier SICAV s’échangeait à la bourse suisse autour de CHF 160.70.

Le taux d’escompte net moyen pondéré s’inscrit à 3.52%, alors que le ratio moyen pondéré entre l’état locatif et la valeur vénale du parc en exploitation se maintient à 5.47%. La répartition géographique selon l’état locatif couvre toujours les 6 cantons romands : Neuchâtel 19.74%, Vaud 41.91%, Genève 30.49%, Fribourg 3.02%, Jura 1.59% et Valais 1.21%, mais également deux nouveaux cantons alémaniques: Thurgovie 1.42% et Soleure 0.62%. Les revenus locatifs proviennent par ailleurs à 70% des logements, à 24% des surfaces commerciales et administratives, ainsi qu’à 6% des garages et des divers.

Lors de l’exercice 2019-2020 et pour la quatrième année consécutive, les investisseurs ont pu choisir de percevoir leur dividende en espèces ou sous forme de nouvelle(s) part(s) selon le prospectus d’émission. Cela reste encore une solution unique dans le domaine des fonds immobiliers. Au final, env. 74% des détenteurs de parts ont converti leur dividende en titres, représentant 121’318 nouvelles parts. Cette opération a permis de lever environ 15 millions de francs et d’acquérir en partie les deux bâtiments alémaniques. Vu ce succès répété, cette option est reconduite cette année, en espérant une même réussite.

Bonhôte-Immobilier SICAV continue sa croissance pour une valeur d’immeubles sous gestion directe avoisinant 1.1 milliards, tout en maintenant les règles strictes de rentabilité qui font sa force.

De nombreux événements ont marqué l’exercice 2020-2021, dont les plus importants, hormis la gestion maîtrisée des conséquences de la pandémie Covid-19, sont l’entrée de la Suisse alémanique dans le portefeuille d’immeubles, l’augmentation de capital effectuée en décembre 2020 et la transformation du fonds Bonhôte-Immobilier en Société d’Investissements à Capital Variable (SICAV) :

• Notre souhait de diversifier géographiquement le portefeuille s’est concrétisé par l’acquisition d’un premier immeuble d’habitation à Arbon (TG), rapidement suivi par l’achat d’un second immeuble également résidentiel à Wangen bei Olten (SO).
• L’augmentation de capital de Bonhôte-Immobilier SICAV réalisée en décembre 2020 a été un succès avec une levée de capitaux de plus de CHF 78 millions. Cette levée de fonds a permis les acquisitions du parc Light Industrial d’Innoparc SA pour CHF 54 millions et de quatre immeubles résidentiels situés au sud du lac de Neuchâtel, à Vully-les-Lacs (VD) pour plus de CHF 16 millions. Ces opérations d’acquisitions sont qualitatives, durables et diversifiées, avec un taux de rendement appréciable pour les investisseurs.
• La transformation du fonds contractuel en Société d’Investissement à Capital Variable (SICAV) est effective depuis le 5 janvier 2021. Ce changement de forme juridique ne modifie pas le statut fiscal du fonds, à savoir qu’il reste défiscalisé. Sans aucun coût de transformation pour l’investisseur, cette nouvelle structure, nommée Bonhôte-Immobilier SICAV offre aux porteurs de parts une participation et un droit de vote à l’assemblée générale de la SICAV. L’actuelle direction de fonds Fidfund Management SA a été transférée le 1er avril 2021 auprès de CACEIS (Switzerland SA). La banque dépositaire, CACEIS Bank Paris, succursale de Nyon / Suisse est maintenue, tout comme KPMG Genève en qualité d’organe de révision principal.

Bonhôte-Immobilier SICAV bénéficie d’un conseil d’administration de 3 personnes hautement qualifiées. Me Yves de Coulon (président, administrateur), Jean-Paul Jeckelmann (vice-président, administrateur) et Géraldine Bosshart Brodard (administratrice) réunissent les compétences stratégiques, de vision et de légal pour assurer la continuité et le développement du Fonds.

Bonhôte-Immobilier SICAV a également l’avantage d’accueillir deux nouveaux experts en la personne de MM. Driss Agramelal et Yves Cachemaille. Ils suppléent les départs annoncés de MM. Stéphane Picci et Olivier Bettens et complètent ainsi le collège d’experts indépendants.

Stéphane Picci a rejoint la Banque Bonhôte & Cie SA, gestionnaire délégué de la SICAV immobilière.

Environnement

Le début de la crise sanitaire a suscité beaucoup d’inquiétude sur l’évolution du marché immobilier, notamment en raison de ses effets sur la santé économique des entreprises, des propriétaires et des locataires. Ces incertitudes auront toutefois été de courte durée suite aux mesures massives prises par les gouvernements et les autorités monétaires pour rapidement compenser la majorité des effets négatifs induits par le Covid-19. Ainsi, les capacités financières de la plus grande partie des intervenants ont été maintenues réduisant les risques de défaut et liquidation forcée. Le marché a cependant une fois de plus bénéficié de l’abondance de liquidité induite par la politique monétaire extrêmement expansive de la BNS, ainsi que de toutes les banques centrales au niveau mondial. Ces stimulations monétaires ont une nouvelle fois poussé les taux d’intérêt à la baisse, rendant ainsi l’acquisition immobilière plus attractive. Les prix n’ont ainsi pas connu la correction anticipée et ont même globalement légèrement augmenté.

Les discussions autour des conséquences à long terme de l’essor du télétravail pour l’habitat et les surfaces de bureau ont été nombreuses. Si un consensus semble se dessiner sur la probable diminution des besoins en surface de bureau, l’impact sur les logements individuels est moins clair. En effet, après une première vague de « délocalisation » des villes vers la campagne, le mouvement s’est rapidement tari dès que la situation sanitaire s’est détendue. Si ce déplacement vers les campagnes devait reprendre, il pourrait quelque peu soulager les villes qui peinent à répondre à une demande toujours soutenue.

Pour les surfaces de bureau, les réorganisations n’ont pas encore eu lieu, mais se prépare. Les premiers effets devraient se faire sentir d’ici deux ou trois ans, le temps que les sociétés planifient les changements et renégocient leurs baux. D’un autre côté, il serait faux de penser que toutes les surfaces sont concernées. Les grands plateaux semblent présenter le plus d’intérêt pour la réalisation de plan d’économie, alors que les plus petites surfaces s’y prêtent beaucoup moins. Nous pensons donc que l’effet de l’augmentation du télétravail dans le mode de fonctionnement des sociétés se diffusera progressivement mais ne provoquera pas un choc sur le marché des surfaces de bureau.

Hors pandémie, si un équilibre semble être revenu entre offre et demande, la situation reste différenciée selon les régions. La baisse de l’immigration, l’établissement hors des grands centre plus recherché, ainsi qu’une offre légèrement réduite ont permis de maintenir les loyers globalement stables. Cette tendance devrait se poursuivre ces prochaines années.

Au niveau de l’investissement, la demande reste toutefois extrêmement forte, tant pour les biens individuels que pour les biens d’investissement. D’un côté, les conditions de financement restent particulièrement attractives et de l’autre les alternatives d’investissement sont rares. Acheter son logement semble une évidence pour tous ceux qui disposent des fonds propres nécessaires. La demande pour les maisons individuelles et les propriétés par étage s’est encore renforcée ces derniers mois. Les immeubles de rendements continuent d’être recherchés par les caisses de pensions, les compagnies d’assurances, les fonds d’investissements et les particuliers. La rareté des investissements offrant des cash-flow positifs et régulier pousse les investisseurs vers l’immobilier, parfois presque à n’importe quel prix. Les taux de capitalisation se sont ainsi à nouveau contractés cette dernière année.

Portefeuille immobilier

Avec près de 100 millions d’acquisitions, l’année fut riche en investissements, qui sont énumérés ci-dessous :

• Deux immeubles en Suisse alémanique. Le premier réunit 64 appartements à Arbon (TG), Kornfeldstrasse 2 à 16 et a été acquis pour un montant de 19,3 millions. Le second immeuble, résidentiel également, se situe à Wangen bei Olten (SO), Am Kreuzberg 22 à 28. Ce dernier compte 32 logements et l’investissement se monte à 7,4 millions. Idéalement placés et globalement dans un bon état d’entretien, ces deux bâtiments proposent des loyers en ligne avec leur région.
• En début d’année 2021, un ensemble de quatre hôtels d’entreprises «Light Industrial» situé dans le canton de Neuchâtel a été acquis pour une valeur de CHF 54 millions. Cette acquisition, accréditive pour les porteurs de parts, permet de diversifier le portefeuille en terme d’activités. Les quatre immeubles jouissent d’une bonne à excellente centralité, sont bien entretenus, occupés par des entreprises de premier ordre et ne comportent que peu de locaux vacants. La transaction englobe la reprise de la société immobilière Innoparc SA, juridiquement propriétaire des immeubles.
• Enfin, et pour plus de CHF 16 millions, un lotissement de quatre immeubles résidentiels sis au sud du lac de Neuchâtel, à Vully-les-Lacs (VD). Construits en 2012 sur la base de critères de durabilité, ces bâtiments en excellent état d’entretien se composent de 44 appartements de 2,5 à 4,5 pièces tous occupés. L’entrée en jouissance de ces bâtiments est effective au 1er avril 2021.

A Neuchâtel, aux 119, rue des Saars, les 15 appartements en PPE de haut standing, labellisés Minergie®, ont tous été livrés dans les délais, malgré la pandémie Covid-19, à l’entière satisfaction des copropriétaires. Ces derniers apprécient la qualité de l’ouvrage, la splendide vue sur le lac et les Alpes, tout comme la qualité du réseau de mobilité et la proximité des écoles. L’opération, après le bouclement du décompte final, permet de dégager un gain substantiel net de plus de CHF 1.5 millions sur l’investissement réalisé en faveur des actionnaires.

Les illustrations au début de notre rapport annuel mettent en lumière les travaux de restauration et de valorisation de l’immeuble inscrit à l’inventaire des monuments et sites au 8 à 14, rue de Lausanne à Vevey. La dernière étape en cours concerne l’immeuble 17 à 21, av. de la Gare. D’ici à l’hiver 2021-2022, cet ensemble mixte, très bien centré, sera entièrement restauré après plus de six années de travaux. Ces bâtiments historiques sont d’ores et déjà une référence tant pour la population que pour les autorités veveysannes et bien sûr pour notre portefeuille.

Le Gestionnaire maintient les planifications à court, moyen et long terme d’études de valorisation et/ou de travaux de rénovation pour conserver un portefeuille attrayant, répondant au marché et aux attentes des locataires. Plusieurs réflexions et études sont notamment en cours dans les cantons de Vaud et Genève.

A Neuchâtel, le lauréat du concours international de projets d’architecture, pour un quartier d’habitation d’environ 180 logements à Beauregard-Dessus, a été dévoilé lors du vernissage qui s’est déroulé en août 2020. Ce ne sont pas moins de soixante-trois projets, provenant de sept pays différents, qui ont été rendus. La diversité des propositions et des implantations a permis, notamment par comparaison, une meilleure lecture et compréhension des enjeux du site. Au fil des délibérations et par les enseignements apportés par les différentes postures des projets, le jury a forgé son jugement et a pu en finalité identifier avec pertinence et conviction celui qui répondait le mieux au lieu et au programme. A l’unanimité, le jury a recommandé au maître de l’ouvrage de confier, en vue de sa réalisation, la poursuite de l’étude à l’auteur du projet Robin Hood, réalisé par l’atelier LVPH architectes Sàrl à Fribourg. Le projet a convaincu le jury par la pertinence de son implantation précisant habillement les limites du site en termes urbain et topographique. Le projet met en valeur les composantes paysagères alentour, la vue sur le lac et les Alpes, propose des volumétries à l’échelle du bâti existant et confère une identité unique à ce lieu, en particulier par la présence du vaste espace vert resté libre.

Une attention particulière sera portée aux enjeux du développement durable, critère important du programme du concours et du Fonds en général.

Afin de diffuser une large communication sur cet important projet, une exposition publique et une séance d’informations pour les associations de quartier et voisins ont été organisées. De nombreuses personnes ont participé à ces deux manifestations créant des échanges enrichissants et laissant augurer un intérêt positif de la population pour ce futur nouveau quartier. Au demeurant, une association de quartier a relevé que ce projet est un très bel exemple de vision durable en y associant les habitants voisins.

Le développement du projet se poursuit selon les recommandations du jury. Le calendrier prévisionnel des différentes phases prévoit d’accueillir les habitants durant le deuxième semestre 2025.

Covid-19

En mars 2020, Bonhôte-Immobilier avait rapidement évalué le risque commercial sur le portefeuille par catégories, qui pour rappel représentait 20,55% des revenus locatifs annuels du Fonds, ramené à 8% en considérant uniquement les branches concernées par les mesures de fermetures. Dans la foulée, le Gestionnaire avait communiqué sur sa volonté de faire sa part dans cette crise sanitaire dans l’intérêt des investisseurs en engageant des actions concrètes (suspension des loyers, arrangements de paiement, abandons éventuels de loyers).

A la suite des nouvelles mesures hétérogènes prises par les autorités cantonales afin d’enrayer la 2ème vague automnale 2020 du SARS-CoV-2, plus particulièrement en Suisse romande, puis à l’imposition d’un semi-confinement par la Confédération pour l’épisode hivernal/printanier 2020/2021, le Gestionnaire est resté attentif à l’évolution de la situation et a continué à étudier les dossiers au cas par cas. L’analyse de risque et la mise en place de mesures d’accompagnement ont également été appliquées lors de cette 2ème propagation sachant que certaines catégories initialement impactées n’étaient plus (par ex. : cabinets médicaux) ou que partiellement à considérer (par ex. : instituts de beauté, coiffeurs, commerces non-essentiels). Cette constante a une nouvelle fois été saluée et appréciée par les locataires et dans le secteur de l’immobilier.

Il est à préciser que le taux de pertes sur loyers de 3.52% est notamment impacté par les abandons de loyers octroyés. A ce jour, nous n’avons pas perdu de commerçants à cause du COVID-19. Aucun des locataires n’a cessé définitivement ses activités et tous ont maintenus leurs affaires en attendant les réouvertures échelonnées. Tout le monde continue de payer tout ou partie de leur loyer en attendant de revenir à une meilleure situation. In fine, les concessions et arrangements aux locataires représentent actuellement +/- 0,8% de l’état locatif théorique du Fonds au 31.03.2021 et pouvons considérer qu’elles ont été contenues bien que la perte soit significative mais ponctuelle sur cet exercice.

La pandémie et le télétravail ne semblent pas avoir provoqué un réel exode urbain. La demande de bureaux dans les villes a peu souffert du télétravail. Un signe aussi que la majorité n’aspire pas au travail à domicile à plein temps. La prédiction de l’exode ville vers campagne et du home office à large échelle tendent ainsi à s’éloigner grâce à la vaccination en masse anti-Covid-19. Avec l’espoir de vaincre le virus, les villes devraient ainsi retrouver majoritairement leur ancienne normalité.

Pour preuve, durant l’exercice 2020-2021, nous avons continué à avoir de l’intérêt pour des surfaces commerciales non seulement sur la première mise en location à Morges (100% des arcades étant au bénéfice d’un bail) mais également sur des locaux résiliés ou à remettre avant la pandémie pour une échéance fin d’année 2020/début d’année 2021.

Parallèlement, nous pouvons nous féliciter de l’ouverture durant la pandémie d’un centre médical à Vevey, d’un centre dentaire à Morges et d’un cabinet vétérinaire également à Vevey avec des baux longues durées.

Perspectives et stratégie

La transformation du Fonds en Société d’Investissement à Capital Variable (SICAV) permettra de renforcer les relations avec les investisseurs. Dans ce nouvel environnement, les investisseurs pourront participer aux assemblées générales, rencontrer les membres du Conseil d’Administration et ainsi consolider les échanges entre parties.

La poursuite du développement du portefeuille immobilier qualitatif du Fonds s’effectue avec l’analyse d’opportunités d’investissement en Suisse alémanique, tout en restant attentif aux dossiers provenant de la Romandie. Le maintien du niveau d’endettement aux environs de 25 % permet de conserver la flexibilité financière du Fonds et d’agir promptement sur le marché, fortement concurrentiel.

Neuchâtel, le 18 juin 2021

Chiffres-clés: Compartiment Investisseurs - BIM

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