L’immobilier, un investissement toujours attractif

Le début de la crise sanitaire a suscité beaucoup d’inquiétude sur l’évolution du marché immobilier, notamment en raison de ses effets sur la santé économique des entreprises, des propriétaires et des locataires. Ces incertitudes auront toutefois été de courte durée suite aux mesures massives prises par les gouvernements et les autorités monétaires pour rapidement compenser la majorité des effets négatifs induits par le Covid-19. Ainsi, les capacités financières de la plus grande partie des intervenants ont été maintenues réduisant les risques de défaut et liquidation forcée. Le marché a cependant une fois de plus bénéficié de l’abondance de liquidité induite par la politique monétaire extrêmement expansive de la BNS, ainsi que de toutes les banques centrales au niveau mondial. Ces stimulations monétaires ont une nouvelle fois poussé les taux d’intérêt à la baisse, rendant ainsi l’acquisition immobilière plus attractive. Les prix n’ont ainsi pas connu la correction anticipée et ont même globalement légèrement augmenté.

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Les discussions autour des conséquences à long terme de l’essor du télétravail pour l’habitat et les surfaces de bureau ont été nombreuses. Si un consensus semble se dessiner sur la probable diminution des besoins en surface de bureau, l’impact sur les logements individuels est moins clair. En effet, après une première vague de
« délocalisation » des villes vers la campagne, le mouvement s’est rapidement tari dès que la situation sanitaire s’est détendue. Si ce déplacement vers les campagnes devait reprendre, il pourrait quelque peu soulager les villes qui peinent à répondre à une demande toujours soutenue.

Pour les surfaces de bureau, les réorganisations n’ont pas encore eu lieu, mais se prépare. Les premiers effets devraient se faire sentir d’ici deux ou trois ans, le temps que les sociétés planifient les changements et renégocient leurs baux. D’un autre côté, il serait faux de penser que toutes les surfaces sont concernées. Les grands plateaux semblent présenter le plus d’intérêt pour la réalisation de plan d’économie, alors que les plus petites surfaces s’y prêtent beaucoup moins. Nous pensons donc que l’effet de l’augmentation du télétravail dans le mode de fonctionnement des sociétés se diffusera progressivement mais ne provoquera pas un choc sur le marché des surfaces de bureau.

Hors pandémie, si un équilibre semble être revenu entre offre et demande, la situation reste différenciée selon les régions. La baisse de l’immigration, l’établissement hors des grands centre plus recherché, ainsi qu’une offre légèrement réduite ont permis de maintenir les loyers globalement stables. Cette tendance devrait se poursuivre ces prochaines années.

Au niveau de l’investissement, la demande reste toutefois extrêmement forte, tant pour les biens individuels que pour les biens d’investissement. D’un côté, les conditions de financement restent particulièrement attractives et de l’autre les alternatives d’investissement sont rares. Acheter son logement semble une évidence pour tous ceux qui disposent des fonds propres nécessaires. La demande pour les maisons individuelles et les propriétés par étage s’est encore renforcée ces derniers mois. Les immeubles de rendements continuent d’être recherchés par les caisses de pensions, les compagnies d’assurances, les fonds d’investissements et les particuliers. La rareté des investissements offrant des cash-flow positifs et régulier pousse les investisseurs vers l’immobilier, parfois presque à n’importe quel prix. Les taux de capitalisation se sont ainsi à nouveau contractés cette dernière année.